Selasa, 12 April 2016

DIRE dan Gairah Properti

DIRE dan Gairah Properti

Desmon Silitonga ;  Analis PT Capital Asset Management
                                                        KOMPAS, 11 April 2016

                                                                                                                                                           
                                                                                                                                                           

Sektor properti merupakan salah satu yang dapat memberi efek pengganda terhadap perekonomian. Geliat pembangunan properti akan ikut menggerakkan sektor lain, seperti manufaktur, konstruksi, keuangan, perdagangan, atau konsumsi.

Bukan itu saja, pembangunan properti juga efektif menyerap tenaga kerja sehingga dapat berkontribusi menekan jumlah penganggur dan mendorong daya beli. Karena itu, aktivitas sektor properti bisa dijadikan sebagai indikator mendeteksi siklus ekonomi apakah sedang bergerak naik (ekspansi) atau turun (kontraksi).

Saat ini sektor properti memberikan kontribusi Rp 329,8 triliun atau 2,9 persen terhadap produk domestik bruto. Nilai ini masih relatif kecil dibandingkan dengan kontribusi di negara lain, seperti Singapura, Hongkong, Australia, Tiongkok. Artinya, prospek sektor properti Indonesia untuk tumbuh ke depan sangat menjanjikan.

Setidaknya ada dua faktor penarik yang mendukung prospek tersebut.

Pertama, akselerasi pembangunan infrastruktur yang dilakukan pemerintah di berbagai kawasan dalam lima tahun ke depan. Ketersediaan infrastruktur akan menghilangkan isolasi antarwilayah yang berdampak pada lahirnya pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru. Hal ini tentu akan berdampak positif terhadap permintaan akan properti.

Kedua, jumlah kelas menengah yang terus tumbuh. Berdasarkan kajian dari McKinsey Institute (2012), jumlah kelas menengah Indonesia pada tahun 2030 akan meningkat menjadi 135 juta. Jumlah ini naik tiga kali lipat dari posisi 2012 sebanyak 45 juta.

Studi The Boston Consulting Group memproyeksi jumlah kelas menengah Indonesia pada 2020 akan mencapai 141 juta atau tumbuh dua kali lipat dari 2012 sebanyak 74 juta.

Kelas menengah ini memiliki daya beli yang besar dengan gaya hidup modern. Biasanya mereka akan menghabiskan akhir pekan di pusat-pusat  belanja dan membeli properti di pusat-pusat kota.

Pendanaan alternatif

Dengan faktor penarik tersebut, sektor properti membutuhkan sumber pendanaan yang besar untuk ekspansi. Sejauh ini ia masih dipenuhi dari kredit perbankan. Statistik perbankan Indonesia (SPI) mencatat total kredit yang disalurkan ke sektor properti sepanjang 2015 mencapai Rp 184,76 triliun atau tumbuh 11,4 persen dari 2014.

Masalahnya, tingginya ketergantungan sektor properti terhadap pendanaan dari sektor perbankan ini dapat mengganggu stabilitas sektor keuangan ketika terjadi tekanan pada perekonomian, baik yang disebabkan oleh tekanan harga minyak maupun nilai tukar, inflasi, dan suku bunga, dan tekanan daya beli.

Gejolak ini akan mendorong meningkatnya risiko mismatch perbankan. Risiko mismatch ini terjadi karena sumber kredit perbankan berasal dari dana jangka pendek (deposito), sementara proyek infrastruktur bersifat jangka panjang.

Ini pernah dialami Indonesia pada 1997/1998 yang memicu krisis besar. Bukan itu saja, krisis di Amerika Serikat (2008) dan krisis di Jepang (1990) juga dipicu kejatuhan sektor properti. Hasil studi Reinhart dan Rogoff (2009) juga mengonfirmasi hal yang sama, yaitu krisis yang terjadi di berbagai negara sering dipicu oleh kejatuhan sektor properti. Karena itu, agar kondisi itu tidak terulang, ketergantungan pendanaan sektor properti pada perbankan harus dikurangi dengan menyediakan sumber pendanaan alternatif yang bersifat jangka panjang dengan biaya dana yang murah.

Ini dapat dipenuhi dari pasar modal. Sektor properti dapat memobilisasi dana jangka panjang dari pasar modal, baik melalui IPO, right issue, dan penerbitan obligasi.

Masalahnya, saat ini baru 48 perusahaan properti yang dapat mengakses pendanaan dari pasar modal karena telah tercatat di lantai bursa. Padahal, masih ada ribuan perusahaan properti skala kecil yang berharap dapat mengakses sumber dana alternatif ini. Karena itu, kehadiran Dana Investasi Real Estat (DIRE) menjadi sangat relevan memenuhi ketersediaan dana jangka panjang dan murah.

DIRE ini juga akan menjadi sumber penerimaan negara, wadah investasi bagi pemodal, dan sekaligus dapat mendorong pendalaman pasar keuangan. DIRE sendiri merupakan wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana investor untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset dasar, berupa  real estat oleh manajer investasi. Dengan kata lain, DIRE ini sama dengan produk reksa dana yang sudah dikenal selama ini. 

Relatif tertinggal

Sayangnya, perkembangan DIRE ini relatif tertinggal meskipun regulasi pendukungnya telah ada sejak 2007. Bandingkan dengan negara lain, seperti  Singapura (30 DIRE dengan nilai Rp 869 triliun), Malaysia (17 DIRE dengan nilai Rp 100 triliun, dan Jepang (53 DIRE dengan nilai Rp 1.298 triliun). Di Indonesia baru satu DIRE dengan nilai Rp 560 miliar.

Salah satu penghambat perkembangan DIRE ialah perpajakan. Selama ini perlakuan pajak DIRE adalah pajak ganda dan nilainya sangat besar. Beban pajak sangat besar ini membuat DIRE jadi tak menarik. Alhasil, perusahaan properti memilih menerbitkan DIRE di negara lain karena pajak yang kecil.

Karena itu, kebijakan pemerintah menerbitkan paket kebijakan ekonomi V dengan menghapus pajak ganda dan paket kebijakan ekonomi XI yang memangkas nilai pajak dari 10 persen menjadi 1,5 persen diharapkan bisa mendongkrak penerbitan DIRE di pasar modal Indonesia. Alhasil, ini dapat mendorong gairah sektor properti.

Tentu ini tidak berhenti sampai di situ. Otoritas Jasa Keuangan juga diharapkan dapat merelaksasi peraturan terkait DIRE, seperti POJPOJK IX.M.1 dan POJK IX.M.2, yang diharapkan dapat memfasilitasi perusahaan properti skala kecil tanpa menghilangkan prinsip kehati-hatian. Terakhir, sosialisasi dan edukasi terkait DIRE ini juga harus terus digalakkan supaya investor semakin paham dan tertarik berinvestasi di DIRE sebagai instrumen investasi yang menguntungkan.