Senin, 27 Februari 2017

Hunian untuk Rakyat

Hunian untuk Rakyat
Prabham Wulung Pratipodyo  ;    Urbanis;
Alumnus Departemen Arsitektur Universitas Indonesia serta program Magister Perencanaan Kota dan Real Estate Universitas Tarumanagara
                                                     KOMPAS, 24 Februari 2017

                                                                                                                                                           
                                                                                                                                                           

Dalam kerasnya pertarungan Pilkada 2017 di DKI Jakarta, salah satu yang mengemuka adalah pemikiran atau janji untuk menghadirkan program penyediaan rumah bagi warga Jakarta dengan uang muka 0 persen.

Janji ini sontak menjadi perdebatan hebat, terutama di media sosial, baik antara pengamat, tim sukses, maupun para pendengung. Keriuhan ini wajar karena janji ini seperti guyuran hujan di tengah kemarau, mengingat semakin mahalnya harga rumah di Jakarta yang membuat warga semakin tidak mampu membeli.

Tulisan ini tidak untuk menyanggah atau mendukung janji tersebut secara buta, tetapi untuk melihat secara komprehensif jika janji tersebut diwujudkan. Oleh karena itu, saya akan menganggap bahwa janji tersebut dilaksanakan dan mencoba melihat apa yang akan terjadi di belakang. Juga akan dilihat kemungkinan-kemungkinan lain dalam upaya penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Asumsi di awal, skema ini akan diberikan kepada masyarakat berpenghasilan terbatas yang belum memiliki hunian. Skema ini juga diasumsikan ditujukan pada pembelian hunian rumah susun yang sesuai Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 diharapkan menjadi solusi pemenuhan kebutuhan masyarakat akan hunian, bukannya rumah tapak.

Uang muka 0 persen

Pada kenyataan di lapangan, para pengembang dan pembiaya (bank, leasing, dan koperasi) sudah mampu memberikan gimmick program uang muka 0 persen. Ada yang membagi rata harga rumah terhadap jumlah bulan yang disepakati (kebanyakan 36 bulan hingga 60 bulan). Ada yang sebenarnya bukan murni uang muka 0 persen, melainkan tetap ada uang muka (katakan sebanyak 20 persen), tetapi dicicil selama empat hingga enam bulan, lalu sisa 80 persen diajukan dalam kredit pemilikan rumah (KPR).

Skema di atas banyak dilakukan oleh pengembang rumah susun yang barangnya belum tersedia. Jadi, sambil pembeli mencicil uang pembelian tersebut, pengembang mendapat uang arus kas secara bertahap untuk membangun rumah susun yang ditawarkan. Dengan begitu sebenarnya pembeli adalah "investor" bagi pengembang tersebut karena ia telah membantu arus kas pengembang.

Dengan begitu, skema uang muka 0 persen pada hunian yang belum jadi  ini sebenarnya adalah membagi risiko pengembang kepada pembeli karena hunian juga belum tersedia. Bagi masyarakat bawah yang belum memiliki hunian, skema ini cukup "seram" karena risiko pengembang telah dibebankan sebagian kepada pembeli dan pembeli pun belum bisa menghuni.  Mari kita sebut skema ini sebagai "Skema A".

Sekarang, mari kita beralih ke "Skema B". Skema ini ditawarkan pada hunian yang sudah jadi, besar kemungkinan pembiayaan cicilan akan dibebankan kepada lembaga pembiayaan (bank) karena pengembang tidak ingin barang yang sudah jadi dibayarkan beberapa waktu ke depan.

Tanpa uang muka, bank akan berharap Pemerintah Provinsi DKI Jakarta yang akan menalangi pembayaran uang muka. Melihat kebiasaan dan risiko yang berlaku di industri ini, uang muka 15 persen (Peraturan Bank Indonesia No 18/16/PBI/2016) harus ditalangi oleh pemerintah provinsi. Tentu gubernur yang menjabat yang menjanjikan uang muka 0 persen harus berhitung detail tentang hal ini.

Ada dua hal yang perlu dihitung secara detail. Pertama, jumlah warga yang harus dibiayai. Ini akan berkorelasi juga pada aspek keadilan, seperti siapa yang pantas dibiayai dan seberapa besar kemampuan APBD DKI Jakarta membiayai.

Kedua, produk hunian mana yang diperbolehkan dibeli. Karena ini adalah proses jual-beli, tentu produk yang ditawarkan tidak boleh di atas tanah milik negara atau provinsi, tetapi inisiasi swasta (perhatikan Pasal 45 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun).

Produk hunian yang dihasilkan oleh pengembang swasta tentu memberikan implikasi pada layak tidaknya lembaga swasta yang menawarkan dan juga harga jual. Sebagaimana kita ketahui, harga tanah di Jakarta yang dimiliki swasta cenderung tidak terkontrol. Akibatnya swasta terpaksa menjual dengan harga tinggi.

Saat tulisan ini dibuat (2017), sulit menemukan harga rumah susun di pinggir Jakarta seluas 36 meter persegi (standar layak untuk berkeluarga) di bawah angka Rp 600 juta.

Risiko gagal bayar

Mari kita berasumsi bahwa "Skema B" yang digunakan, mengingat "Skema A" cukup berisiko bagi masyarakat bawah. Dengan begitu, pemerintah provinsi punya beban minimal 15 persen dari harga Rp 600 juta di setiap unit. Tentu risiko gagal bayar terhadap sisa pembayaran 85 persen oleh pembeli juga harus tetap dihitung.

Dari paparan di atas, penulis justru melihat bahwa solusi penyediaan rumah bagi masyarakat bawah adalah rumah susun sewa. Melalui rumah susun sewa, negara mampu menyediakan rumah susun di atas tanah negara untuk dihuni masyarakat berpenghasilan terbatas.

Fungsi rumah sebagai hunian bagi keluarga tidak akan berbeda antara rumah susun sewa dan rumah susun milik. Pemerintah pun bisa mengatur besarnya subsidi biaya sewa agar biaya sewa dapat terjangkau sehingga penghuni dapat hidup dengan baik.

Dengan rumah susun sewa, pemerintah akan memegang kontrol penuh atas penghuni sehingga saat penghuni sudah lebih berdaya dan mampu membeli hunian milik (meski di luar Jakarta), rumah susun sewa tersebut bisa ditujukan bagi warga yang lebih membutuhkan. Dengan rumah susun sewa, kontrol atas subsidi juga bisa dipenuhi sehingga tepat sasaran.

Sebagai informasi, subsidi pada rumah susun milik cenderung salah sasaran karena begitu rumah susun milik telah secara utuh dipunyai, pemilik cenderung menjual kepada pihak lain dengan harga pasar. Yang terpenting, dengan kontrol penuh atas unit yang dibangun, pemerintah mampu menyelenggarakan program ini lebih masif dan berkelanjutan agar masyarakat bawah tidak lagi hidup di pinggir sungai atau kolong jembatan, tetapi hidup berdaya di rumah susun sewa.

Skema rumah susun sewa, bukan rumah susun milik sebagai solusi penyediaan hunian bagi masyarakat yang tidak berdaya, sudah banyak dilakukan di negara-negara maju.

Di Denmark dan Portugal, penyediaan hunian bagi kaum tak berdaya dilakukan dengan membangun social house yang tak lain adalah hunian susun sewa. Tujuannya untuk mengarahkan subsidi kepada orang yang tepat dan agar orang yang tak berdaya bisa tetap berada di dalam kota, tak tersingkir oleh kaum yang lebih berpunya (Alves; Andersen, 2016).

Tentu ide uang muka 0 persen tetap baik jika mampu dijalankan. Akan tetapi, hingga saat ini, penulis melihat program ini belum bisa dijalankan secara masif dan berkelanjutan. Oleh karena itu, agar masyarakat bawah tetap dapat hidup layak dalam hunian yang baik, pemerintah, baik tingkat pusat maupun provinsi, harus membangun rumah susun sewa sebanyak-banyaknya.